ศูนย์วิจัย SPALI คาด
ตลาดที่อยู่อาศัยปี 65 ฟื้นใกล้เคียงก่อนเกิดโควิด แต่ยังเผชิญปัจจัยเสี่ยงฉุดกำลังซื้อ
ศูนย์วิจัยบมจ.ศุภาลัย (SPALI) คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจของไทยที่แม้ว่าในปี 65 จะคาดการณ์ว่าการเติบโตจะดีขึ้นเล็กน้อยในอัตราราว 3% ตามการกลับมาเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยว และการกลับมาดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างเต็มรูปแบบอีกครั้ง แต่กิจการท่องเที่ยวที่ส่วนใหญ่ก่อนการแพร่ระบาดโควิด-19 นั้นยังคงหายไป คาดว่าหายไปราว 3/4 ส่วนจากสถานการณ์ปกติ จะเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อไม่สามารถกลับสู่ค่าเฉลี่ยได้ในระยะสั้น นอกจากนี้ ราคาน้ำมันที่ไม่อาจสูงขึ้นต่อไปอีกในปี 65 หรือแม้แต่ลดลง ก็ยังเป็นแรงกดดันในทางลบต่อภาคการค้าระหว่างประเทศ แม้ว่าการส่งออกจะยังคงดีอยู่ก็ตาม ปัจจัยข้างต้นจะส่งผลกระทบต่อไปเป็นสัดส่วนต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย
ภายใต้ข้อสมติฐานที่ว่า GDP ในปี 65 จะมีอัตราการเจริญเติบโต 3% และไม่มีการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ จึงพยากรณ์ได้ว่าอัตราการขายของตลาดจะสามารถกลับมาอยู่ที่ระดับ 34% ซึ่งต่ำกว่าปี 61 แต่สูงกว่าปี 62 หรือปีก่อนการระบาดของโควิด-19 เล็กน้อย อย่างไรก็ตามจากข้อมูลในอดีตแสดงให้เห็นว่าอุปทานส่วนเพิ่มในแต่ละปี ตั้งแต่ปี 2555-2562 จะอยู่ในช่วงประมาณ 110,000-130,000 หน่วย/ปี แต่ในภาวะเช่นปี 65 คาดว่าอุปทานน่าจะอยู่ในช่วง 90,000-100,000 หน่วย โดยจากการประมาณการจากแบบจำลอง สามารถบ่งบอกได้ว่าภาวการณ์ขายมีความเป็นไปได้ในระดับกลางที่จะกลับมาที่ 100,000 หน่วยได้อีกครั้ง หรืออีกนัยหนึ่งคือ ภาวะตลาดมีแนวโน้มที่จะกลับไปสู่ปี 62 หรือปีก่อนการเกิดโควิด-19
ขณะที่รายงานตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 64 ชี้ว่าภาวะการขายขยายตัวเล็กน้อยจากปี 63 เนื่องมาจากการแพร่ระบาดโควิด-19 ที่ยังคงอยู่และทวีความรุณแรงกว่าปีก่อนหน้าอย่างเห็นได้ชัดตามตัวเลขผู้ติดเชื่อใหม่ แม้ว่าสถานการณ์จะมีความคล้ายคลึงกันจากการบังคับใช้มาตการล๊อคดาวน์เป็นระยะเวลา 1 ไตรมาสเท่ากัน แต่การแพร่ระบาดระลอกใหม่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสที่สาม ทำให้การฟื้นตัวของธุรกิจที่อยู่อาศัยต้องถูกเลื่อนออกไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าปัจจัยที่อยู่เบื้องหลังอาจไม่แน่ชัด เมื่อพิจารณาสถานการณ์ที่เริ่มคลี่คลายตัวจากการที่ประเทศไทยสามารถลดจำนวนผู้ติดเชื้อรายใหม่เพิ่มมากขึ้น การเปิดประเทศและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นจาก ปีที่ผ่านมา สอดคล้องกับผลผลิตมวลรวมที่ขยายตัวกว่าปี 63 โดยเปรียบเทียบ ความเป็นไปได้ที่ผู้ประกอบการคุ้ยเคยกับสภาพตลาดและปรับตัวมากขึ้น ถือได้ว่าเป็นสัญญานในทิศทางบวกต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย
การบังคับใช้มาตรการป้องกันสถานการณ์การแพร่ระบาดจากภาครัฐ การปิดห้างร้านและจำกัดกิจกรรมทางเศรษฐกิจหลายประเภทโดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจท่องเที่ยวและที่เกี่ยวเนื่อง เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ในปี 64 อุปสงค์โดยรวมในตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่กลับเข้ามาในตลาด การปรับตัวของผู้ประกอบการที่ต่างชะลอการเปิดตัวสินค้าใหม่อย่างต่อเนื่องในห้วงสองปีที่ผ่านมา จึงทำให้อุปทานในตลาดเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย คาดการณ์ว่ายอดขายที่อยู่อาศัยรวมในปี 64 น่าจะอยู่ในระดับที่ประมาณ 76,000 หน่วย
ภาวการณ์ขายของสินค้ารายประเภท อาจกล่าวได้ว่าสูงขึ้นสำหรับบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ แต่กลุ่มอาคารชุดไม่มีทิศทางที่ชัดเจน สินค้าประเภทบ้านเดี่ยวเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยทุกประเภท คาดการณ์ว่ายอดขายได้ในปี 64 จะอยู่ที่ระดับประมาณ 11,000 หน่วย เป็นที่สังเกตได้ว่ายอดขายของบ้านเดี่ยวนั้นมียอดขายได้ทรงตัวแม้อยู่ในช่วงวิกฤติ แสดงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจริงที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องจากกลุ่มที่มีกำลังซื้อในระดับกลางกึ่งบน เมื่อพิจารณาระดับราคาที่ของที่อยู่อาศัยที่ขายได้แล้ว พบว่ากลุ่มทาวน์เฮาส์กลับขายได้เพิ่มขึ้นทุกระดับราคา ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าแปลกเนื่องจากผู้ซื้อในกลุ่มนี้ควรจะเป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน คาดการณ์ว่ายอดขายในปีนี้สำหรับที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์จะอยู่ที่ประมาณ 28,000 หน่วย เมื่อเทียบกับ ปี 63 ที่ประมาณ 20,000 หน่วย
ในส่วนสินค้าประเภทอาคารชุดเป็นผลิตภัณฑ์ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยยอดขายได้ของอาคารชุดในปี 63 ถดถอยเหลือประมาณครึ่งหนึ่งจากสภาวะปกติ การประกาศใช้มาตรการ LTV ในช่วงต้นปี 62 ทำให้อุปสงค์เริ่มชะลอตัวอยู่ก่อนแล้ว จำนวนหน่วยขายของอาคารชุดในปีนี้จึงคาดว่าจะยังทรงตัว โดยในปี 64 ประมาณการยอดขายได้ที่ระดับประมาณ 28,000 หน่วย จากการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ที่คาดว่าจะเริ่มกลับเข้ามาเติมอุปทานในตลาดอีกครั้งตั้งแต่ปี 65 เป็นต้นไป และการผ่อนคลายมาตการจำกัดการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ยังคงมีความเป็นไปได้ในด้านต่ำที่ยอดขายอาคารชุดจะเติบโตได้เทียบเคียงกับสภาวะก่อนเกิดวิกฤติ หรือราว 50,000 หน่วย
